Emsal Hesaplama: TAKS, KAKS ve İnşaat Alanı Nasıl Bulunur?
Bir arsaya kaç metrekare inşaat yapabileceğinizi belirleyen tek sayı: emsal. Yatırım fizibilitesinden avan tasarıma kadar her karar bu değere dayanır. Yanlış hesaplanmış bir emsal, projenin baştan kurgulanmasına yol açabilir.
Bu rehberde emsal (KAKS) ile TAKS arasındaki farkı, formülleri, örnek hesapları ve çoğu kaynağın atladığı emsal harici alanları mimar düzeyinde ele alıyoruz.
Emsal (KAKS) Nedir?
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), yaygın adıyla emsal, toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Bir arsada toplamda ne kadar kapalı alan inşa edilebileceğini belirler.
TAKS Nedir?
TAKS (Taban Alanı Katsayısı), yapının zemindeki taban alanının parsel alanına oranıdır. Yani binanın arsada kapladığı oturum payını gösterir.
TAKS ile KAKS Arasındaki Fark ve İlişki
TAKS oturumu, KAKS toplam inşaat hakkını verir. Teorik bağıntı KAKS = Kat Adedi × TAKS şeklindedir; ancak emsal imar planında genellikle bağımsız tanımlanır, bu yüzden ikisini ayrı doğrulamak gerekir.
Emsal Nasıl Hesaplanır? (Örnekli)
TAKS Hesaplama Örneği
1.000 m² parselde TAKS 0,40 ise: 1.000 × 0,40 = 400 m² zemin oturumu yapılabilir.
KAKS / Emsal Hesaplama Örneği
2.000 m² parselde emsal 1,60 ise: 2.000 × 1,60 = 3.200 m² toplam inşaat alanı yapılabilir.
İnşaat Alanına Dahil Olmayan Alanlar (Emsal Harici)
Emsal hesabının en kritik ve en çok atlanan kısmı budur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre bazı alanlar emsale dahil edilmez; bu da kullanılabilir inşaat hakkını artırır:
- Sığınaklar ve teknik hacimler
- Yönetmelikte tanımlı ortak alanların bir kısmı (merdiven, asansör boşluğu vb.)
- Belirli koşullarda açık/kapalı otopark alanları
- Son yönetmelik değişiklikleriyle kapsamı sınırlanan ortak kullanım alanları
Emsal Hesabını Etkileyen Faktörler
- Net / brüt emsal tanımı (planda hangisinin geçtiği)
- Kat yüksekliği ve çatı arası kullanımı
- Çekme mesafeleri sonrası kalan yapılaşma alanı
- Parselin eğimi ve yol kotu
Kat Bazlı Emsal Cetveli ile Hesaplama
Tek bir çarpma işlemi inşaat hakkını verir, ancak gerçek projede emsalin kat gruplarına nasıl dağıldığını görmek gerekir. ArkiFit emsal cetveli, kat gruplarına göre alanları ve iş grubu bazlı yaklaşık maliyetleri (kaba, cephe, mekanik, elektrik, ince) otomatik hesaplar.
| Kavram | Formül | Örnek (2.000 m²) |
|---|---|---|
| TAKS | Taban alanı ÷ parsel | 0,40 → 800 m² oturum |
| KAKS / Emsal | Toplam inşaat ÷ parsel | 1,60 → 3.200 m² |
| İlişki | KAKS = Kat × TAKS | 1,60 ≈ 4 kat × 0,40 |
Parselinizin emsal hakkını, kat dağılımını ve yaklaşık maliyetini tek tıkla hesaplayın.
Parsel Sorgula →Sıkça Sorulan Sorular
Emsal 1,5 ne demek, kaç kat yapılır?
Emsal 1,5; parsel alanının 1,5 katı kadar toplam inşaat alanı demektir. Kat sayısı doğrudan emsalden çıkmaz; TAKS, çekme mesafeleri ve Hmax ile birlikte belirlenir.
Emsal harici alanlar nelerdir?
Sığınak, teknik hacimler, belirli ortak alanlar ve koşullara bağlı otopark alanları yürürlükteki yönetmeliğe göre emsal dışında tutulabilir. Güncel kapsamı her zaman mevzuattan teyit edin.
TAKS verilmemişse ne olur?
Bazı planlarda TAKS belirtilmez; bu durumda çekme mesafeleri ve emsal birlikte taban alanını sınırlar. Belediyenin uygulama esaslarına bakmak gerekir.
Emsal ile inşaat alanı aynı şey mi?
Hayır. Emsal bir orandır; toplam inşaat alanı ise emsal ile parsel alanının çarpımıdır. Ayrıca emsal harici alanlar toplam inşaat alanına eklenebilir.